蜂巢物業網訊 3月9日，重慶市人民政府辦公廳下發了重慶市物業服務收費管理辦法（渝府辦發〔2015〕36號），該辦法是重慶市物業費、停車費收取標準2015的法律依據。

 

　　一、服務內容

 

　　物業服務主要包括以下內容：

 

　　（一）共用部位、共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理；

 

　　（二）物業管理區域內建立安全措施、維護公共秩序，協助安全防范；

 

　　（三）共有綠地、花木和景觀的養護與管理；

 

　　（四）物業共用部位、公共區域的清掃保潔、生活垃圾的收集清理和化糞池清理；

 

　　（五）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案資料管理；

 

　　（六）其他公共性物業服務。

 

　　二、物業費構成

 

　　物業費的構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤。物業服務成本構成主要包括以下部分：

 

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

 

　　（二）物業共用部位、共用設備設施的日常運行、維護費用；

 

　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；

 

　　（四）物業管理區域綠化養護費用；

 

　　（五）物業管理區域秩序維護費用；

 

　　（六）辦公費用；

 

　　（七）物業服務企業固定資產折舊；

 

　　（八）物業共用部位、共用設備設施及公眾責任保險費用；

 

　　（九）經業主同意的其他費用。

 

　　三、收費標準

 

　　物業服務收費根據不同物業的性質特點和服務的等級標準分別實行政府指導價和市場調節價。按照《重慶市住宅物業服務等級標準》提供服務的住宅以及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價。前款規定之外以及住宅改變用途的物業服務收費實行市場調節價。
 

重慶市都市區物業服務收費政府指導價標準
 

　　備注：

 

　　1.住宅收費等級按《重慶市住宅物業服務等級標準》劃分，物業服務未達到一級 標準的，物業服務收費標準不得超過一級基準價；

 

　　2.停車場收費等級按《重慶市公共停車場等級標準》劃分。

 

 

　　問：阜陽市如何規定普通住宅小區停車費收取標準？

 

　　答：根據《關于進一步規范住宅小區前期物業服務收費的通知》（阜價費〔2015〕131號）第六條規定，普通住宅小區前期物業服務的停車收費標準，由開發建設單位與物業服務公司按照車位、車庫的專有權益及相關政策規定，在前期物業服務合同中約定停車費收取標準。物業服務企業不得向進入物業管理區域內執行公務及為業主或者物業使用人配送、維修、安裝等臨時停放車輛收取停車費用。

　　2016年1月10日，山東省物價局發布《山東省物業服務收費管理辦法(草案征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)正面向社會征求意見。雖然不是最終定稿，但在本版征求意見稿中也釋放出一些重要信息。其中，普通住宅物業費應分等級收費、經確認房子空置一年以上，物業費也應減收等6條規定都與老百姓生活密切相關。

 

　　在新規中，煙臺現行的物業標準是如何規定的？昨天，記者來到煙臺市住建局物業行業管理科，請工作人員對即將出臺的物業新政進行解讀。

 

　　年內制定物業服務等級標準

 

　　《辦法》提出，將來，普通住宅前期物業管理的物業費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等實行分等級定價。《辦法》要求，普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案，并根據實際需要擬定物業服務等級，通過公開招投標的形式選聘物業企業，簽訂前期物業服務合同，確定具體收費標準，報送當地價格主管部門和物業主管部門備案。

 

　　“物業收費的收取等級標準和物業服務內容等級掛鉤，咱煙臺早在2004年就依據當時的《煙臺市物業服務收費管理暫行辦法》確定了甲、乙、丙、丁四個物業服務等級及相應收費標準。”煙臺市住建局物業管理科相關工作人員說，在2015年9月2日，市物價部門會同市住建部門聯合公布并于10月1日正式實施了新的《煙臺市住宅物業服務收費管理實施辦法》中，也提出實行分等級定價，但是，至于幾個等級、啥收費標準沒有明確確定。“2016年，我市住建部門將聯合物價部門，重新制定物業企業服務標準，由物價部門會同住建部門制定物業等級收費標準。”

 

　　雖然相關等級標準的研究論證和文件草案已經擬定，但目前尚未公布實施，工作人員透露，文件草案中服務等級將由原先四類標準改成1－5類共5個服務等級，收費也將對應分為5檔。

 

　　新房空一年，物業費應當減收

 

　　買房后因公出國3年，沒在小區住，為啥空置房也要交全額物業費？市民劉女士的困惑在新規中找到答案。意見稿明確，普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物業公共服務費按實際運行費用適當減收。

 

　　“目前我市物業企業大多執行的是2004年版的物業費管理的政策。但在2015年10月版的政策里面首次明確了，房屋交付后空置一年以上的，其物業服務收費按照30%予以減收；2015年10月1日后的空置房按新政策執行，此前空置房的物業費還應該按老辦法執行。”該工作人員介紹，該文件規定，房屋空置的起止時間，業主應當事先與物業服務企業聯系，登記確認。

 

　　買了車位沒停車，服務費應當減收

 

　　征求意見稿規定：已購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。“這是本版物業新政中，比較典型的一條。”工作人員解讀，在煙臺市2015年10月版的物業政策里面，規定已購買車位超過一年未使用的，停車服務費參照普通住宅物業服務收費的減收確認方式和比例予以減收。

 

　　本次新政策，從以前的“予以減收”，變成了“應當適當減收”，前者是鼓勵性詞語，物業公司可以不減收，但本版中加上“應當”二字，就變為肯定的必需減收。這是最大變化 。

 

　　然而，工作人員介紹，新政中只是提出應當減收，但是具體減收多少？還需要后期相關配套政策制定后，才能執行。

 

　　車位費收益，歸全體業主所有

 

　　花十幾萬買車位，還得月月交車位管理費，不如在小區內找空地免費停。不少市民對小區內空地被私自停車，影響出行的行為感到氣憤。

 

　　征求意見稿規定：長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取；停放未超過2小時的，應當免費。

 

　　根據規定，停車方面的收費分為物業服務費和車位租賃費兩方面，一是物業服務費，是服務企業為物業管理區域內業主共用車位所收取的費用；另一方面，產權為開發商的，所收取車位租賃費應歸屬開發建設單位。對于業主自購車位的，僅需繳納車位服務費即可。

 

　　物業企業如果通過法定程序占用業主共有的道路和其他場地停放汽車，車位場地使用費收入屬全體業主共有，主要用于補充物業管理區域內的物業專項維修資金。費用的管理模式，由業主大會或半數以上業主確定。但是交納的停車服務費，屬物業企業所有。

 

　　小區綠化不達標，物業費應減收

 

　　“買房時承諾的配套和綠化，到交房時怎么大打折扣了？”不少購買商品房的市民發現，交房后樹木枯死、花園消失，如何解決這種問題？

 

　　征求意見稿提出，因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施和綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，普通住宅前期物業公共服務費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

 

　　記者了解到，在煙臺市2015年10月版的物業政策里面對此專門有規定：前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費按照不低于1/3的標準予以減收，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。

 

　　代收水電費，物業不得收手續費

 

　　到小區物業交水電費，物業還得收“手續費”嗎？

 

　　征求意見稿提出，供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

 

　　煙臺市2015年10月版的物業政策中明確，供水、供氣、供電、供暖等設施設備已移交專業經營單位的，專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

 

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。記者 鄒春霞 通訊員 經雙 孫莉 趙潔

　　湖州市2016年物業費收取標準執行《湖州市區物業服務收費管理實施辦法》（湖發改商價〔2012〕168號），該標準共有四級構成，收費標準最低0.40元、最高1.60元/建筑平方米·月，浮動不超過25%。

 

　　一、物業收費標準

　　備注：

 

　　1．各物業服務等級相應的物業服務費（包括地下汽車停車位物業服務費）上浮幅度為上述基準價的25%，下浮不得低于服務成本。

 

　　2．物業服務費基準價不包括共用電梯、增壓水泵等高能耗設施設備運行消耗的電費。

 

　　3．物業服務費按房屋（除自行車庫外）所有權證記載的建筑面積計收。地上汽車庫（獨立車庫）的物業服務費按建筑面積，參照普通多層住宅相應標準計收；地下汽車停車位（庫）的物業服務費按個計收。

 

　　二、停車收費標準

 

　　自2014年10月1日起，本市停車收費標準如下：

 

　　（一）未成立業主大會的住宅小區和實行準物業管理的老小區公共停車場所（含占用業主共有道路或者其他場地的停車泊位，下同）機動車停放服務收費實行政府定價管理；已成立業主大會（除實行準物業管理的老小區外）的住宅小區公共停車場所的機動車停放服務收費實行市場調節價管理，由業主大會或業主大會授權的業主委員會自主定價。

 

　　（二）湖州經濟技術開發區和太湖旅游度假區范圍內未成立業主大會的住宅小區的公共停車場所機動車停車服務收費標準：地面車位（含道路停車）包月停放100元／月.個，地下車位包月停放200元／月.個，以上二項不得再另行加收物業服務費。機動車臨時進入住宅小區公共停車場所，停放2小時（含2小時）以內的免收停車服務費，連續停放2小時以上—24小時的（含24時），停車服務收費標準為5元／輛，期間進出小區，憑當日停車收費票據通行，不得重復收費。連續停放時間超過24小時以上的，超過部分按上述收費標準重新計費。住宅小區實施機動車臨停收費管理的，機動車停放服務單位要具備相應的計時收費管理設施。

 

　　實行準物業管理的老小區地面車位（含道路停車）包月停放60元／月.個，不得再另行加收物業服務費。

 

　　三、參考法律規定

 

　　湖州市區物業服務收費管理實施辦法

 

　　湖州市區普通住宅小區物業服務等級標準

 

　　關于湖州市住宅小區機動車停放服務收費管理的通知

　　昨日，渝北區，小區居民在海洲國際公寓小區的物管服務中心繳納物業管理費 攝影 王歡

 

　　去年下半年開始，主城一些小區陸陸續續流傳一個說法，即使房子沒有人住，新政策出臺后，原來可按物業費50%繳納的業主，現在必須全額繳納物業費。有的小區物業還貼出通知，要求空置房的業主全額繳納物業費。

 

　　這樣的質疑也越來越多，僅在本月，市物價局的公開信箱里，就有5條關于空置房物業費的咨詢。據市物價局回復，去年我市的確出了這條新規，但主城只有江北區實施。

 

　　政府出臺物業費全款“新規”？

 

　　市民陶先生通過物價局的公開信箱詢問，自己是渝北區云杉北路海州國際公寓的業主，因為多種原因購房后未能入住。過去，物管費一直按半費繳納。去年，物業貼出一張新《重慶市物業服務費收費管理辦法》解讀，稱2014年12月12日，重慶市第73次常務會議通過了《重慶市物業服務費管理辦法》，自2015年3月15日起執行，并標明（渝價 [2004] 778號）同時作廢。

 

　　原778號文第七條中是這么寫的：“業主或使用人的空置房，經物管企業與使用人雙方認定水、電、氣表起止數未走動的，業主或使用人應交納50%的物業服務費”。因此，由于778號文件的作廢，現在即使沒有住人的空置房也要按照物業費的100%繳納。

 

　　陶先生很疑惑，業主未入住，僅僅是房屋在物管轄區，業主并未能獲得物業公司的相關服務，為什么要全額繳納物業費？

 

　　新規只在四區縣實施 包括江北

 

　　物價局的公開信箱還有其他市民的類似反映。對此，市物價局也通過公開信箱做出了解答：《重慶市人民政府辦公廳關于印發重慶市物業服務收費管理辦法的通知》（渝府辦發〔2015〕36號，以下簡稱《辦法》）已于2015年5月1日采取分批方式實施。第一批實施的區縣為：涪陵區、江北區、永川區、奉節縣。渝北區不屬于《辦法》實施區縣，仍按原政策執行。

 

　　物業已改收半價空置房物業費

 

　　昨天上午，重慶時報記者來到海洲國際公寓，在物業辦公室的墻上還看到張貼有《重慶市物業管理費管理辦法》，物業公司工作人員告訴我們，這個事情是個誤會，當初他們也是通過新聞報道知道重慶實施了新規定，但是并不知道這個新規定只在固定幾個區縣實施，所以他們誤解了。

 

　　后來，業主找到物業公司理論，物業公司經理隨后向市物價局進行了求證，得到正確理解后，現在已經將空置房的物業費改為半價。

 

　　物管費到底怎么交？看“三表”動不動

 

　　巴南區李家沱世貿廣場的彭先生：由于工作原因，他常年不住家，只會在春節的時候才回來住上一星期。由于居住的特殊性，彭先生找到物業協商“現在是按照6折收費。”彭先生說，以前他一直不知道空置房也可按照物業費半價繳費，一直以為半價和全價的區別僅僅在于房子是否裝修。

 

　　南岸區羅馬假日的李女士：最近兩年她并沒有住在該小區，“我當時打電話給物管說過半價的事，但是物管說他們沒得這個規定。”李女士說，雖然自己沒有在家居住，但是屋里冰箱卻一直插著電，也就是說電表在走字。

 

　　昨天下午，我們就上面市民遇到的這幾種情況撥打12358進行了咨詢。12358工作人員表示，這個規定它是限定在“三表”起止數未走動的情況下，可以向物業公司申請空置房物管費減半的政策。而一旦三表有走動，再出現業主不居住在房屋里的情況，那么業主就要和物業公司進行協商，看是否可以申請空置房。